经济合同解除专题二：关于房屋租赁合同解除纠纷的80条指导意见

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经济合同解除专题二：

关于房屋租赁合同解除纠纷的80条指导意见

一、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）

01、第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

02、第七百二十九条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

03、第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

04、第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过，自2021年1月1日起施行）    

05、第六条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

06、第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

三、第二巡回法庭：出租人破产时待履行房屋租赁合同的处理。

【法律问题】：

07、甲公司破产管理人是否有权解除《房屋租赁合同》？

08、乙公司预付的剩余租金应如何处理？

【甲说】：解除说

法院裁定受理债权人对甲公司的破产清算申请后 ， 对于甲乙双方均未履行完毕的《房屋租赁合同》， 甲公司破产管理人享有继续履行或解除合同的选择权。甲公司破产管理人选择解除合同，于法有据，应予支持。合同解除后，甲公司有权要求返还房屋，乙公司预付的1200万元租金扣除实际承租房屋应付的部分后，余款应作为共益债务从甲公司财产中随时优先清偿。    

【乙说】：限制解除说

租赁合同中，为维持租赁关系的稳定性，确保承租人对租赁物持续、有效利用，法律对承租人予以特殊保护，规定了“买卖不破租赁”原则，赋予承租人优先购买权。对于案涉长期不动产租赁合同，更有必要维持租赁关系的稳定性。虽然《企业破产法》规定管理人对待履行合同享有选择权，但基于长期租赁合同的特殊性，应对管理人解除待履行租赁合同的权利予以限制，以维护交易秩序、实现实质公平。从比较法的视野看，这也是美国、德国等很多国家的通行做法。因此，本案中应限制甲公司解除合同，尊重乙公司关于继续履行合同的诉请。在《房屋租赁合同》继续履行的情况下，乙公司预付的租金不予返还。

【法官会议意见】：采甲说

出租人破产时，租期尚未届满且承租人也未支付全部租金的租赁合同属于双方当事人均未履行完毕的待履行合同，根据《企业破产法》第18条的规定，破产管理人有权单方决定解除合同，要求承租人返还租赁物，以保障租赁物顺利回收处置，实现破产财产价值最大化。

出租人解除合同、收回租赁物，则其继续占有承租人预付的租金即失去法律依据而构成不当得利，承租人有权要求将该租金作为共益债务从债务人财产中随时优先清偿。

【观点来源】：最高人民法院第二巡回法庭2020年第9次法官会议纪要    

四、浙江省高级人民法院民二庭《商事审判若干疑难问题理解》（浙法民二〔2010〕15号）

09、作为房屋出租人的企业申请破产后，已经成立但尚未履行完毕的房屋租赁合同是否可以解除？

答：对于破产企业房屋租赁合同的处置，对于正在履行的合同，管理人根据有利于破产财产增值的原则，可以决定解除，但依据民法关于买卖不破租赁的原则，通过变卖实现房屋价值不一定要破除房屋租赁。审判实践中，要注意把握保护债权人利益与保护承租人利益的平衡，对合同解除后的利益格局进行考量，既可以解除房屋租赁关系后予以出卖，也可以考虑连同租赁客户一起转让。

五、上海市高级人民法院《房屋租赁合同类案办案要件指南》

10、房屋租赁合同因解除条件成就而解除的审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）合同约定的解除条件成就，例如约定遇到征收租赁合同自动解除，以征收决定公布之日为解除条件成就之日。

（3）当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

11、房屋租赁合同因解除条件成就而解除的注意事项

（1）解除条件需要当事人明确约定。

（2）所附条件是将来可能发生的事实。将过去的、现存的事实或者将来必定不会发生的事实约定为条件的，视为没有约定条件。

（3）以将来必定会发生的事实为条件的，属于约定期限而非约定条件。    

（4）所附条件必须是合法的事实。

（5）租赁合同因解除条件成就而导致的解除不具有溯及力，已经履行的部分不受影响。

（6）解除条件成就之日合同自动解除，不需要当事人以通知等方式行使合同解除权。

12、当事人合意解除房屋租赁合同的审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）双方当事人就租赁合同解除以及解除的后果处理均达成合意。

13、不具有约定或者法定解除权的一方当事人发出解除合同的意思表示，另一方表示同意但附有条件（例如保留追究对方违约责任的权利），双方未就所附条件达成一致的，不能认定双方达成解除合意。

14、不具有约定或者法定解除权的一方当事人发出解除合同的意思表示，对方同意解除，且双方均同意就解除合同的后果另行处理的，可以认定双方达成解除合意，不影响守约方依据合同约定或者法律规定追究违约方的违约责任。

15、当事人虽然没有就解除租赁合同达成明示合意，但已经实际办理房屋返还等合同终止手续的，可以认定就合同解除达成默示合意。合同解除不影响守约方追究违约方合同解除的违约责任，但有证据证明守约方放弃追究违约方违约责任的除外。

16、合同约定房屋租赁解除权的审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）合同中有关约定解除的约定明确。    

（3）解除权的约定不存在违反法律强制性规定或者违背公序良俗等无效情形。

（4）解除权人所主张的导致约定解除权产生的事实符合合同中解除权条款的构成要件。

17、约定解除权的审查主要是合同意思表示解释的问题。

意思表示解释时，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定相关条款的含义。

18、注意区分约定解除权条款与擅自解除合同的违约责任条款。

例如，“一方当事人提前三个月通知对方，并且向对方支付相当于三个月租金的补偿金的，可以解除合同”一般为约定解除权条款。“一方擅自解除合同，应当向对方赔偿相当于三个月租金的违约金”一般为违约责任而非合同解除权的约定，当事人不能依据该条款解除合同。

19、约定解除权条款系格式条款的，需认定提供格式条款一方在缔约时是否履行提示或者说明义务，或者该条款是否存在不合理加重对方责任、限制对方主要权利等格式条款无效情形。

20、合同约定的解除条件成就，守约方以此为由请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚信原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，法院不予支持。

21、因不可抗力致使房屋租赁合同目的不能实现的解除权审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）发生了缔约时所不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

（3）不可抗力导致了合同给付不能。    

（4）给付不能导致合同目的无法实现。

22、不可抗力本身不当然导致合同解除，不可抗力使得合同的履行产生严重障碍，继而导致合同目的不能实现，此时才产生此项法定解除权。

23、不可抗力导致合同暂时性的履行障碍，例如新冠肺炎疫情期间，因为采取疫情防控措施，房屋暂时性的不能使用，但尚未导致合同目的落空的，不能认定当事人享有此项解除权。

24、不可抗力致使合同履行不能，主要是指给付不能，而不包括受领不能。在房屋租赁案件中，出租人的主给付义务为提供符合租赁合同约定的房屋，承租人的主给付义务为支付租金。如果出租人提供了合同约定的房屋，承租人因为主观或者客观的原因无法对租赁房屋进行使用的，一般不属于给付不能，不因此产生不可抗力不能实现合同目的的解除权。例如，新冠肺炎疫情期间，疫情或者疫情防控措施并未影响房屋的正常使用，承租人由于自身身体等原因无法使用租赁房屋，不属于不可抗力导致合同履行不能。

25、因不可抗力履行不能，致使房屋租赁合同目的不能实现的，双方当事人均有权提出解除合同。

26、拒绝履行房屋租赁合同的解除权审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）当事人一方发出了明确拒绝履行合同的意思表示，或者以其行为表明不履行主要债务，例如出租人在向承租人交付租赁房屋之前，与他人签订租赁合同并实际向他人交付了租赁房屋，或者承租人擅自搬离了租赁房屋。

（3）一方当事人行使不安抗辩权，对方当事人在合理期限内未恢复履行能力且未提供担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务。    

27、此项合同解除权的解除权人为债权人。

28、承租人擅自搬离房屋，经法院释明后仍不收回房屋，坚持要求承租人继续履行的，人民法院可根据承租人的请求，判决解除租赁合同，以判决生效之日作为合同解除时间。承租人应当承担赔偿损失的违约责任。出租人虽系守约方，也负有减损义务，应采取合理措施避免房屋长期空置，否则对扩大的损失部分不予支持。

29、迟延履行房屋租赁合同解除权审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）一方当事人有迟延履行合同的违约行为。

（3）另一方当事人对迟延履行一方进行了催告，并给予了合理的宽限期。

（4）迟延履行一方在宽限期内仍未履行义务。

30、此项合同解除权的解除权人为债权人。

31、出租人一方迟延履行的行为主要是迟延交付房屋，承租人一方迟延履行的行为主要是迟延支付租金。

32、合同未就房屋修缮义务进行特别约定的情况下，非因承租人过错，只是租赁房屋需要维修的，应由出租人负担维修义务。出租人怠于维修的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。承租人一般不得以出租人未履行维修义务而解除租赁合同，除非租赁房屋已经发生了毁损灭失等严重影响房屋正常使用的情况。

33、一方迟延履行导致合同目的不能实现的，另一方可以不经催告直接行使合同解除权。例如，承租人告知出租人租赁房屋将用于具有较强时效性要求的会议、演出等，并得到出租人的认可，出租人迟延交付房屋导致会议、演出不能按时举行的，承租人可不经催告直接解除合同。    

34、不完全履行房屋租赁合同的解除权审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）不完全履行导致合同解除的主要情形是租赁房屋存在危及承租人安全或者健康的现实危险。

35、此项解除权的解除权人为承租人。

36、区分房屋的安全性与合法性。违法建筑租赁合同无效。房屋的建设取得了建设工程规划许可证，当事人仅以房屋未办理竣工验收备案等行政手续作为房屋安全性的证据的，法院不予采纳。

37、承租人需就房屋危及承租人安全或者健康负担举证证明责任，必要时可委托司法鉴定机构进行房屋的安全性鉴定。承租人仅需要证明房屋存在危及承租人安全或者健康的危险性，不需要证明实际产生了损害。

38、居住性房屋空气质量不符合环保标准，危害承租人健康的，可以认定属于危及承租人安全或者健康。

39、出租人积极采取整改措施，在承租人行使解除权之前已经消除危险的，承租人解除权消灭。

40、违反保护义务的房屋租赁解除权审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）违反保护义务导致合同解除的情形主要有承租人不当使用房屋造成损害和擅自转租两类情况。

41、此项解除权的解除权人为出租人。

42、未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，包括将居住用途的房屋擅自用于商业经营，未经出租人同意擅自改变房屋结构等。    

43、承租人的不当使用需导致租赁房屋受到了实际损害才能成立合同解除权。

44、承租人擅自转租的，不要求转租行为造成了实际损害，出租人即拥有合同解除权。

45、承租人擅自转租的，不影响转租合同效力。因租赁合同解除导致转租合同解除的，根据转租合同的约定处理转租合同解除的法律后果。

46、出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，出租人解除权消灭。

47、转租经出租人同意或视为同意，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。即出租人不能仅以承租人转租期限超过租赁合同剩余期限为由解除租赁合同。租赁合同到期终止，导致转租合同履行不能的，次承租人可以要求解除转租合同。

48、不定期房屋租赁合同预告解除权审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）租赁合同中未约定租赁期限或者租赁期限约定不明。

（3）租赁期限届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。

（4）行使解除权应当在合理期限之前通知对方。

49、虽然租赁合同中没有明确约定租赁期限的起止日期，但是通过合同解释能够确定租赁期限的，不属于租赁期限约定不明。例如，租赁合同约定租赁期限至2021年上海梅雨季结束时止。虽然每年梅雨季节开始和结束的时间不确定，但梅雨季节是一个确定会发生并且能够确定准确日期的事件，因此应当认定为关于租赁期限作出了明确约定。    

50、房屋租赁期限约定超过20年的，超过部分无效，应当理解为如果房屋租赁合同约定的租赁期限超过20年，视为约定的租赁期限为20年。20年租赁期限届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

51、不定期租赁合同，出租人和承租人均有预告解除权。

52、房屋租赁物无法使用的解除权审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）租赁房屋被司法机关或者行政机关查封，或者租赁房屋权属有争议，或者租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

（3）上述情形必须达到致使租赁房屋无法使用的程度。

（4）上述情形的发生并非承租人的原因导致。

53、房屋租赁物无法使用的解除权注意事项

（1）此项解除权的解除权人为承租人。

（2）实践中对于不动产的查封有在不动产登记簿进行标注以限制其产权交易（即所谓“活查封”）和张贴封条禁止房屋使用（即所谓“死查封”）两种方式。对于采取“活查封”的方式，尚不影响房屋正常使用的，承租人不拥有解除权。

（3）因出租人、承租人以外第三人的原因致使租赁房屋无法使用，例如第三人主张其才是房屋真实权利人并强占了租赁房屋，承租人可以行使此项合同解除权。    

（4）因承租人自身原因导致房屋无法使用的，例如承租人在房屋内从事违法犯罪活动，公安机关基于刑事侦查的需要对房屋进行查封，禁止人员进出，造成房屋无法使用，承租人不得主张此项合同解除权。

（5）抵押权设立后建立租赁关系，或者租赁合同签订于抵押权设立之前，但抵押权设立后才移转房屋占有的，因租赁权不能对抗抵押权，当该房屋因抵押权人实现抵押权而无法由承租人继续使用的，承租人可以要求解除租赁合同。

54、房屋租赁物毁损灭失的解除权审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）租赁房屋部分或者全部毁损灭失。

（3）部分或者全部毁损灭失致使合同目的不能实现。

（4）毁损灭失不可归责于承租人。

55、房屋租赁物毁损灭失的解除权注意事项

（1）此项解除权的解除权人为承租人。

（2）租赁房屋部分毁损灭失，该部分的毁损灭失对于租赁房屋的整体使用产生重大不利影响，剩余部分无法独立发挥租赁房屋效用的，可以认定合同目的不能实现。例如，租赁房屋系住宅，其厨房或者卫生间毁损灭失。

（3）租赁房屋部分毁损灭失，剩余部分能够独立发挥租赁房屋效用，且不影响承租人整体的租赁利益的，可以认定尚不导致合同目的不能实现。例如，租赁房屋为数栋仓库，其中只有一栋仓库毁损，剩余仓库尚能满足承租人需要。

（4）因出租人、承租人以外的第三人原因或者因自然灾害等原因导致租赁房屋毁损灭失不能实现合同目的的，承租人仍可以行使此项解除权。例如，租赁房屋因地震而灭失。    

（5）因承租人原因致使房屋毁损灭失，例如承租人擅自拆除租赁房屋，既违反了合同的附随保护义务，同时又构成侵权，不得行使此项解除权。

56、一房多租无法取得租赁房屋的解除权审查要点

（1）租赁合同成立并生效。

（2）出租人就同一房屋与多人签订租赁合同且均有效。

（3）租赁房屋尚未交付承租人。

（4）根据司法解释的规定，承租人处于相对劣后的顺位。

57、一房多租无法取得租赁房屋的解除权注意事项

（1）此项解除权的解除权人为承租人。

（2）可以请求继续履行合同的顺位为：已经合法占有租赁房屋的承租人优先于尚未合法占有租赁房屋的承租人；均未合法占有租赁房屋的，已经办理备案登记手续的承租人优先于尚未办理备案登记手续的承租人；均未办理备案登记手续的，合同成立在先的承租人优先于合同成立在后的承租人。

（3）优先顺位的承租人对房屋的占有需为合法占有，非法强占的不享有优先顺位。

（4）在以合同成立先后作为判断依据时，需要结合合同书的落款时间、租金押金等费用的支付时间等情形仔细甄别合同签订的真实时间，防止当事人采用倒签日期等方式不当取得优先顺位。

58、非金钱债务不宜强制履行的诉讼解除审查要点    

（1）房屋租赁合同成立并生效。

（2）仅限于不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定。

（3）对于该非金钱债务，法律上或者事实上无法履行，或者债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，或者债权人在合理期限内未请求履行。

（4）金钱债务的履行不能导致合同目的不能实现。

（5）以诉讼的方式请求解除。

59、房屋租赁合同中，负担非金钱债务的一方一般为出租人。承租人在特殊情况下可能基于合同的特别约定成为非金钱债务人，例如合同约定承租人负担租赁物的修缮义务，或者承租人对于擅自装修的恢复原状的义务。承租人支付租金的义务为金钱债务，不存在履行不能的问题。

60、房屋租赁合同中，常见的不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定导致合同目的不能实现的情形有：出租人一房多租，承租人处于劣后顺位的租赁合同；出租人原因导致房屋毁损灭失等。

61、当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方因此产生合同约定或者法律规定的合同解除权的，解除权人可以选择依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条以通知的方式行使解除权。如果符合《中华人民共和国民法典》第五百八十条的构成要件的，也可依据该条提出诉讼解除。

62、因不可抗力导致履行不能，致使合同目的不能实现的，合同双方均可以依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项，以通知方式行使合同解除权，一般不适用《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款的诉讼解除。    

63、除不可抗力导致的履行不能外，不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的一方当事人（违约方）不享有以通知方式解除合同的权利，只能依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款的规定申请法院或者仲裁机构终止合同。

64、房屋租赁合同僵局的诉讼解除审查要点

（1）房屋租赁合同成立并生效。

（2）违约方不存在恶意违约的情形。

（3）违约方继续履行合同，对其显失公平。

（4）守约方拒绝解除合同，违反诚信原则。

（5）以诉讼方式请求解除。

65、合同僵局下的诉讼解除不能理解为赋予违约方以合同解除权。该制度主要是为了破解继续性合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许债务人解除合同，将产生对于双方皆不利的法律后果，或者可能导致社会资源的巨大浪费，因此提供了一条破解合同僵局的路径。

66、此种解除多发生在承租人要求解除合同的场合。承租人的主给付义务为金钱债务，不存在履行不能的问题。但是，承租人可能由于经济经营状况、生活工作地点的重大改变等原因，使得其失去继续使用租赁房屋的实际需求。有的案件中承租人甚至已经实际搬离租赁房屋，如果仍然要求承租人继续租赁房屋，对其显失公平。

67、此种解除使得承租人能够从合同中解脱出来，但不影响其承担违约责任。出租人的损失可以通过追究承租人违约责任的方式获得补偿。

六、长沙市中级人民法院《关于房地产案件审理中有关疑难问题的解答（一）》    

68、出租人可否起诉要求解除承租人与次承租人之间的租赁合同？承租人应以谁为被告要求返还租赁物？

答：合同解除权的享有主体应当是合同相对人，出租人与次承租人之间并非转租合同的相对方，因此，出租人无权要求解除转租合同。但转租合同成立的前提在于承租人具有租赁权，在出租人解除其与承租人之间的租赁合同后，承租人的租赁权丧失，那么转租合同赖以成立的基础即不存在，因此，转租合同便自然终止。

出租人依照其与承租人之间的租赁合同，可以在解除租赁合同的前提下，按合同要求承租人返还租赁物（人民法院应当依据当事人的申请或依职权，从诉讼经济和次承租人利益的合理保障角度出发，将次承租人追加为第三人）；此外，出租人与承租人之间合同的解除，必然导致次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利，因此，出租人也可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物（但可以将承租人和次承租人作为共同被告）。

七、山东省高级人民法院民事审判第二庭《商事审判若干实务问题解答》（征求意见稿）

69、承租人在管理人通知解除租赁合同后，拒不交付租赁物的处理问题

由于新破产法改变了老破产法关于对债务人的有关争议由破产合议庭裁定确认的模式，规定有关债务人的争议均应通过诉讼程序解决，因此，实践中承租人在管理人通知解除租赁合同后，拒不交付租赁物的，应通过诉讼程序解决，不能由破产合议庭直接裁定强制执行

八、上海市第二中级人民法院《房屋租赁类改发案件裁判要点》    

70、承租人的履约瑕疵能否成就合同约定之解除条件？

答：为鼓励交易，改善营商法治环境，法院应审慎适用合同解除制度，从合同性质、内容、履约情形、诚实信用原则等角度对违约行为进行综合考虑，以判定违约行为是否满足行使合同解除权的条件。即使从形式上看合同约定的解除条件已经成就，出租人以此为由请求解除合同，可参考《九民纪要》第四十七条的规定，依法审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，并根据诚实信用原则，确定合同应否解除。在承租人的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现的情况下，一般不支持守约方行使约定解除权。

71、根据商用物业租赁合同的约定，出租人对物业公共区域的修缮无需征得承租人的同意。合同履行过程中，出租人对系争租赁物业所在商场进行大规模维修工程，较大程度地影响了整个商场的经营状况，承租人因要求协商未果而暂停支付租金，出租人能否因此享有合同解除权？

答：虽然根据合同约定承租人无权限制出租人对物业公共区域进行修缮。但如果出租人的修缮行为在一定期间内已严重影响到租赁物业之商业使用效能，则应当允许承租人通过要求协商补偿方案来修复该时段内的利益失衡。若承租人因出租人拒绝协商而暂停支付租金。出租人不能仅因承租人暂停支付租金的行为而享有单方解除权。

72、承租人在转租时向次承租人出示了产权人出具的授权委托出租的委托书。后在未给予承租人合理期限的情况下，次承租人径行以未向其提供房屋权利证明文件以及转租同意书为由单方面通知承租人解除转租合同，该通知到达承租人时能否产生合同解除的后果？

答：由于租赁合同签订时承租人已向次承租人提供了房屋权利人出具的委托书，作为其有权出租之证明。虽授权委托出租与同意转租在权源上确有不同，但均可证明承租人确有权出租房屋。在未给予对方合理期限对出租的权源进行补正，且无相关证据证明对方将无法履行合同义务的情况下，次承租人不享有单方解除权，其发送的解除函件不发生合同解除的法律效力。    

73、合同解除后，承租人既不实际使用租赁房屋也不腾空返还，出租人通知承租人限期搬离，否则出租人将有权自行收回房屋。承租人收到通知后既未回复亦未自行搬离。出租人主张的房屋占用费应计至何时？

答：根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条（1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十九条）之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。据此，在出租人解除合同后即通知承租人限期搬离，并明确若逾期搬离将自行收回房屋的情况下，如承租人已收悉通知且未按期自行搬离，出租人应当及时自行收回房屋。若因出租人未及时收回房屋，导致房屋占用费损失扩大，出租人对其扩大损失不得要求赔偿。

74、承租人在租赁期间未经出租人同意破坏房屋承重结构，法院在判定合同解除的同时，应如何合理判定承租人承担修复责任的方式？

答：承租人在租赁期间对租赁房屋造成损坏的，承租人应当承担修复责任。但对于破坏房屋承重结构等较为严重的损坏，承租人自身可能不具备修复资质和修复能力，双方也容易对修复的标准产生争议，此时若直接判令承租人对破坏的房屋承重结构予以修复，可能产生判决难以实际执行的问题。故应当综合考虑案件具体情况确定合理的修复责任承担方式，在承租人难以承担实际修复义务时，可考虑判令其承担相应的修复费用。    

75、因承租人违约导致合同解除时，承租人需承担的责任应否以不超过合同正常履行情况下出租人可得之利益为限？

答：因承租人违约导致合同解除时，若承租人须承担之责任总额超过了合同正常履行情况下出租人可得之利益，法院应当根据公平原则酌情予以调整，即承租人应承担之违约责任，以不超过合同正常履行情况下出租人的可得利益为限。

九、长沙市中级人民法院《民事审判裁判疑难解答》

76、解除房屋租赁合同时，违约方对房屋作了大额装修，可否要求守约方给予赔偿？

答：装修行为属于民法理论中的添附行为。对于装修物的补偿，目前尚无明确的法律依据，从民法原理出发，可以考虑按以下几项原则处理：

（1）尊重当事人约定原则。即装修是在出租人同意的情况下进行的，对装修物的处理双方已事先约定，且租赁合同属正常终止。此种装修是一种合法添附行为，处理原则可依据最高法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第八十六条规定，“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理”。

（2）所有人优益承顶原则。即对所有人有益的装修物，双方事先未约定补偿标准，可由双方协商折价或由评估机构评估重置价（扣除折旧费用）后，由出租人承顶。对于何为对出租人有利的装修物，可通过三项原则确认：

一是出租人认可原则。即当该装修物出租人自愿承顶时，推定对其有益，可以由其承顶。    

二是公共用途原则。即此种装修对任何用途均可适用，如水、电、消防、排污、照明设施等，即使出租人不愿承顶，亦应由法院认定其对出租人有益，评估后要求其承顶。

三是能满足出租人经营用途原则。比如出租人接手后也是用于相同目的，经中介机构鉴定认可后，即使出租人不愿承顶，亦应要求其承顶。但在这种装修中包含许多为装饰性目的而添附的“软装修”，应予扣除，因个人眼光不同，所有人无义务承顶其不欣赏的装饰性装修物。同时在承顶时，应依承租人过错予以折扣，而不能全额承顶。出租人承顶费用可在承租人所欠租金等金额中折抵，不需另行给付，可提高其承顶的积极性。

（3）过错负担原则。即按双方过错，在依约定处理、出租人优益承顶原则处理后，对剩余装修物依各方过错程度负担。主要包括：

第一，侵权完全负担。即承租人未取得所有权人同意私自进行的装修应自行负担。因为此种装修分割了所有人对房屋的所有权，损坏了房屋的完整性，所有权人无理由对其负担。且承租人的装修是招揽生意的手段，本身即包含经营风险，风险应自负。

第二，违约过错分担。即装修行为取得所有权人认可，但当租赁合约非正常终止，即应依各方违约过错程度，将装修物评估后，按过错比例程度由各方分担损失。因缔约过失无效的合同所产生的装修物处理亦同。

当然，一定要注意过错负担原则处理的是除双方约定、所有人优益承顶外的装修物，并且要经过合法评估机构的评估，依其重置价或市场价予以合理负担。

（4）公平分担原则。合同因不可抗力导致不能正常履行，双方对合同终止均无过错的情况下，除双方约定、所有人优益负担以外的装修物的评估现值是双方的真实损失。对于这种损失，只能依公平原则，在考虑双方的财产状况及其他情况的基础下，由各方对装修损失公平分担。    

十、广东省高级人民法院《2012年民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）

77、出租人未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与承租人订立租赁合同，当事人请求确认租赁合同无效的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，人民法院不予支持。当事人要求解除合同的，应予支持。

十一、成都市中级人民法院《2017年民商事审判工作会议纪要》

78、不享有合同解除权的承租人明确表示不履行合同并退场，导致租赁物闲置，出租人是否具有防止损失进一步扩大的义务？

答：租赁合同有效期内，承租人在未解除合同的情况下擅自退场的，出租人有权要求承租人支付租赁物返还之前的租金。出租人在明知承租人已经不可能继续履行合同的情况下，对于租赁物闲置有过错的，不得就扩大的损失要求赔偿。

79、合同约定出租人在租期内先行给予承租人一定时间的免租期，租赁合同提前解除情况下，出租人可否请求承租人支付免租期的租金？

答：租赁合同中约定出租人给予承租人一定期限的免租期，免租期内租金是否减免按照合同约定处理。

在承租人违约导致租赁合同提前终止的情况下，出租人依据合同约定请求承租人补足免租期内相应租金的，应予支持；合同未作约定的，出租人可以根据导致合同解除的责任大小主张赔偿免租期间的损失。    

七、上海市第二中级人民法院《房地产类改发案件裁判要点》

80、出租人交付的租赁房屋中存在部分违法建筑，房屋租赁合同解除的后果应当如何处理？

答：实践中，存在出租人交付的租赁房屋中部分为合法建筑、部分为违法建筑的情形，具体表现为产证载明的建筑面积小于实际租赁面积。此时，应当结合违法建筑在租赁房屋中是否相对独立和具体面积占比等因素判断房屋租赁合同的效力。如果违法建筑占比较小且与合法建筑相对独立，则一般可认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同中关于合法建筑的部分有效、关于违法建筑的部分无效。在一方当事人主张解除合同的情况下，应当对房屋租赁合同中的有效部分和无效部分进行区分处理：对于有效部分，解除权人可以请求违约方承担违约责任；对于无效部分，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。

【往期回顾】：

全国法院：审理民商事纠纷综合类司法文件汇编（更新至2023年8月）